| 08年市场预测 调控渐入佳境 房价定将理性回归 |
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| 发布时间:2008-2-25 14:19:03 |
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笔者认为,自2003年6月开始,目前尚未结束的房地产调控,已渐入佳境。而随着调控政策的生效,房价虚高问题将得以解决。
回顾近5年的调控,大致可以分为3个阶段:2002-2004年上半年为调控酝酿阶段,有少量政策出台;2004年下半年-2007年上半年为密集出台政策阶段;2007年下半年迄今为政策明朗期,调控的方向和手段逐步清晰。在这漫长五年里,各种药方基本都属于"头痛治头,脚痛治脚",无一奏效。直到2007年下半年,调控的思路才获得社会认同。
2007年下半年的调控政策中,部分政策(如加息、提高首付)是短期的,而部分政策却是长期的,可以解决我国房地产根本问题,比如对住房属性的重新认识和界定。
现在回头来看2007年下半年之前的调控政策屡屡失效的根源,可以肯定地说不只是一个简单的短期炒楼问题。思路决定出路。在国家高层领导不断考察国外住房制度和吸取国外先进经验之后,终于回到一个本源性的问题:住房的属性到底是什么?国家在满足不同收入阶层人群的住房需求时其角色到底是什么(仅仅是局外人?)?
随着时间的推移,政府对这两个问题的认识逐步深入,政府已经认识到,住房不仅仅是耐用消费品,更不仅仅是投资品,其更重要更基本的属性是生活必需品。一个负责任的政府应该让大众过上"体面"的生活--食物和必要的居住空间是最不可或缺。纯粹的市场竞争无法实现"居者有其屋"的目标。
所以,即使在最崇尚自由市场的美国、英国,也由政府出面通过财政政策或税收政策来资助中低收入家庭解决住房问题。温总理在新加坡的讲话中明确提出要把中等收入家庭纳入到国家住房保障体系之中,之后建设部有关领导进一步阐述了"三个收入阶层,三种途径供给"的思路:低收入家庭的住房问题主要由政府提供廉租房的方式解决;中等收入家庭通过由政府控制下的限价房和经济租用房来满足住房需求;高收入家庭的市场需求则是市场调节。事实上,在中央政府的督促下,各级政府加大了廉租房、经济适用房和限价房的开发建设。与此同时,房价开始从上涨减缓到逐步稳定甚至局部地区下降,这两者之间毫无疑问存在直接的相关性。
可以预期,在2008年"三个收入阶层,三种供给途径"思路将得到进一步的落实。年初,央行、银监会联合制订和发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》,从贷款人范围、贷款利率等多方面为经济适用房的开发建设提供便利便是一个明证。我们相信,还将有一系列的配套措施跟进。
但我们要清醒地认识到,这仅仅才是一个开始。要真正落到实处,有关部门还需思考,现在还存在保障性住房在整个住房市场占到多大比例才是合理?谁来对保障性住房任务的完成负责等问题。
我们可以设想,一旦保障性住房制度完善了,即使住房价格"合理地"上升了也不会对普通家庭生活造成冲击。而且,已经看到的现象告诉我们,保障性住房已经开始对市场产生良性的作用--给了老百姓一颗"定心丸"从而有明朗的预期,缓解了市场"房荒"引发的恐慌,需求一步步回归理性,同时房价逐步回落。
展望2008年楼市,可谓"调控渐入佳境,房价理性回归"。 |
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